2018年自考《房地产金融》模拟试题及答案

　　1.判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系，从而确定保险赔偿责任的基本原则是保 险中的( )

　　A.最大诚信原则 B.保险利益原则

　　C.补偿原则 D.近因原则

　　2.汇票要生效必须经过( )

　　A.承付 B.承兑

　　C.汇兑 D.承保

　　3.利率表现为( )

　　A.利息和本金的比率 B.利息和全部投资收益的比率

　　C.借贷资金和资产的比率 D.全部投资收益和资产的比率

　　4.某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )

　　A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况

　　C.本地区本类房地产的供求状况 D.本类房地产的供求状况

　　5.在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是( )

　　A.分享增值抵押贷款 B.循环住房抵押贷款

　　C.累进付款抵押贷款 D.逆年金抵押贷款

　　6.房地产金融市场的客体要素为( )

　　A.中介公司 B.政府

　　C.资金 D.房地产企业

　　7.( )要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　A.合法性原则 B.替代原则

　　C.估价时点原则 D.最高最佳使用原则

　　8.房地产开发企业的资质等级共有( )级。

　　A.4 B.5 C.6 D.7

　　9.( )主要是针对那些偿还能力强、信誉可靠的购房者。

　　A.分享增值抵押贷款 B.循环住房抵押贷款

　　C.累进付款抵押贷款 D.逆年金抵押贷款

　　10.下列哪一个国家的房地产金融市场属于储蓄来源型( )

　　A.日本 B.美国

　　C.德国 D.新加坡

　　二、多项选择题(本大题共7小题，每小题4分，共28分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。

　　1.个人购买住房可选择的房地产保险种类有( )

　　A.家庭财产保险 B.房屋抵押贷款保险 C.公众责任保险

　　D.预付款信用保险 E.房地产买方保证保险

　　2.房地产保险补偿原则的两个派生原则是( )

　　A.代位原则 B.保险利益原则 C.最大诚信原则

　　D.分摊原则 E.近因原则

　　3.资产证券化是指金融机构将其持有的流动性较差的资产，通过一定的技术处理，转化为可在金融市场上流通的证券，这些流动性较低的资产一般包括( )

　　A.国债 B.房地产抵押贷款 C.汽车放款

　　D.信用卡应款 E.现金

　　4.房地产结算中采用同城结算的有( )结算方式。

　　A.汇兑 B.支票 C.本票 D.委托收款 E.托收承付

　　5.房地产金融市场按期限结构分类包括( )

　　A.初级市场 B.货币市场 C.二级市场

　　D.资本市场 E.交易市场

　　6.我国城市土地出让的价格构成，主要包括( )

　　A.地租 B.土地开发成本 C.利息 D.级差地租 E.流通费用

　　7.房地产债券发行的方式有( )

　　A.直接发行 B.间接发行 C.私募发行

　　D.公募发行 E.公开发行

　　三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

　　1.房地产信托与房地产信贷有什么区别?

　　答：(1)房地产信托是发生在委托人与受托人之间的委托代理关系;

　　(2)房地产信贷是发生在借款人与贷款人之间的债权债务关系;

　　(3)房地产信贷是一种间接融资;

　　(4)房地产信贷是单纯的银行信用

　　(5)房地产信托既可以间接融资也可以直接融资

　　(6)房地产信托只收取佣金，承担的风险较小

　　2.比较房地产债券与房地产股票的区别?

　　答：(1)房地产债券与房地产股票的性质不同。

　　(2)房地产债券与房地产股票的权利和责任不同。

　　(3)房地产债券与房地产股票的期限不同。

　　(4)房地产债券与房地产股票的发行目的与范围不同。

　　3.什么是房地产抵押贷款一级市场和二级市场?

　　答：一级市场：

　　(1)是房地产抵押贷款的直接发放市场

　　(2)是抵押贷款双方当事人之间直接交易的市场

　　(3)主体是抵押借款人和各类金融机构

　　二级市场：

　　(4)是贷款人用已发放的抵押贷款与投资商之间进行再交易的市场;

　　(5)用借款人的房地产做担保向二级抵押贷款机构申请贷款

　　(6)二级抵押贷款机构以借款人抵押的房地产做担保向社会发行债券筹资

　　4.房地产保险的特点有哪些?

　　答：(1)特定危险的存在是房地产保险产生和发展的重要前提和因素;

　　(2)房地产保险是互助共济，合理分摊损失，转移危险和降低危险损失程度的经济行为;

　　(3)是权利和义务对等的基础上，对被保险人的危险损失的经济补偿;

　　(4)房地产保险具有长期性。

　　四、计算题(本大题共10分)

　　某建筑物总建筑面积3000平方米，现在的重置价格每建筑平方米6000元，假设已使用了25年，还可以使用25年，设定其残值为零。试计算该建筑物的现时总价和单位价格。

　　答：已知：C=6000×3000,R=0%,N=50,n=25

　　(1)建筑物现时总价v=c·[1-(1-R)· ( (N-n)÷N)]=6000×3000×

　　[1-(1-0%)×(50-25)/50 ]=900(万元)

　　(2)建筑物现时单价=9000000/3000=3000(元/平方米)

　　五、论述题(本大题共22分)

　　1.试论发展我国房地产抵押贷款的必要性。

　　答：(1)提高居民购房能力，促进住房的商品化和自有化。

　　(2)优化居民消费结构，推动经济健康运行。

　　(3)提高了房地产开发商筹集开发资金的能力，促进房地产业发展。

　　(4)由于房地产抵押贷款担保的现实性和凭物性，既保护了债权人的利益，提高了信贷的安全性和经济效益，而且形成了对债务人的有效约束，为房地产资金的良性循环提供了条件。

　　(5)房地产业是一个前后产业链关联度都很高的产业，能够带动和促进整个经济走向繁荣。

　　2.试论述房地产金融市场的职能。

　　答:房地产金融市场是金融市场的一个组成部分，同时又是一个专业性质的金融市场，而它既体现金融市场的一般职能，又表现出一定的专业性职能。

　　(1)为房地产业的发展筹集资金。是房地产金融市场的基本职能。

　　(2)组织房地产资金分配。有两种方式：一是财政分配方式;二是市场分配方式，即通过房地产金融市场根据市场信号所反映的利益导向决定资金的分配。

　　(3)调节资金余缺。房地产资金在居民、企业、政府、银行各部门之间的余缺状况是不平衡的，资金由盈余部门向短缺部门转移是资金得以充分利用的必然条件，因此，调节资金余缺是房地产金融市场的一个重要职能。

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